Akademik Veri Yönetim Sistemi
Tezin Türü: Yüksek Lisans
Tezin Yürütüldüğü Kurum: Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı, Türkiye
Tezin Onay Tarihi: 2019
Tezin Dili: Türkçe
Öğrenci: ALİCAN ERDEM
Danışman: Nermin Çıtak
Özet:Öz: Konut balonu, konut fiyatlarının suni bir şekilde artması demektir. Türkiye’de konut balonu olup olmadığı uzun zamandan beri tartışılmaktadır. Çalışmamızda Türkiye konut sektörü grafik ve şekillerle incelenmiştir. Uygulama bölümünde ise Türkiye’de ve İstanbul’da şu anda bir konut balonu olup olmadığını veya konut balonu dönemleri yaşandıysa ne zaman yaşandığını tespit etmek için Eküs Arttırılmış Dickey-Fuller Testi (Supremum Augmented Dickey-Fuller Test - SADF) ve Genelleştirilmiş Eküs Arttırılmış Dickey-Fuller Testi (Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller Test - GSADF) kullanılmıştır. 2010 ‘un başından 2018’in sonuna kadar uzanan 9 yıllık bir veri seti kullanılmıştır. GSADF testine göre Türkiye’de 2014’de başlayan ve 2016’nın sonuna kadar süren, İstanbul’da ise 2013’de başlayan ve 2017’de sona eren konut balonu dönemleri yaşanmıştır. İstanbul’da daha büyük bir konut balonu yaşanmıştır. 2018’de ise hem Türkiye’de hem de İstanbul’da negatif konut balonu yaşandığı tespit edilmiştir, reel konut fiyatlarında keskin bir düşüş gözlemlenmiştir. İçindekiler: ÖNSÖZ İ ÖZ İİ ABSTRACT İİİ İÇİNDEKİLER İV ŞEKİL LİSTESİ Vİ TABLO LİSTESİ Vİİ GRAFİK LİSTESİ Vİİİ KISALTMALAR İX 1.GİRİŞ 1 2. KONUT BALONU KAVRAMI 3 2.1. EKONOMİK BALON VE KONUT BALONU KAVRAMLARI 3 2.2. GEÇMİŞTEN BUGÜNE KONUT BALONU ÖRNEKLERİ 4 2.2.1 1920’lerdeki Florida Emlak Balonu 5 2.2.2 2007-2008 Ekonomik Krizi 5 2.2.3 1997 Doğu Asya Mali Krizi 8 2.2.4 Japonya Varlık Fiyatları Balonu 8 2.3. KONUTLAR DIŞINDA EKONOMİK BALON KAVRAMI ÖRNEKLERİ 10 3. KONUT PİYASALARININ İŞLEYİŞİ 14 3.1. KONUT PİYASASININ MODELLERLE AÇIKLANMASI 16 3.1.1 Dört Kadran Modeli 16 3.1.2 Örümcek Ağı Teoremi 19 3.1.3 Konutlar için Öneri Kira Teorisi 22 3.3. KONUT SAHİPLİĞİ MALİYETİ 23 3.4 KİRA KONTROLLERİ 24 3.5. KONUT BALONU GÖSTERGELERİ 27 3.5.1. Konut Fiyatlarının Gelire Oranı 27 3.5.2. Konut Fiyatlarının Kiralara Oranı 29 3.5.3. Boşluk Oranları 31 3.6. KONUT FİYATLARINDA ŞİŞKİNLİK OLUŞMASININ BAZI SEBEPLERİ 33 3.7. CASE VE SHİLLER’IN KONUT BALONU ARAŞTIRMALARI 36 3.7.1. Case-Shiller Konut Fiyat Endeksi 37 3.7.2. Case ve Shiller’ın Konut Balonlarını Tespit Etmek İçin Yaptıkları Anketler 39 4. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN İNCELENMESİ 42 4.1 GAYRİMENKUL ŞEFFAFLIK ENDEKSİ 42 4.2. KONUT FİYAT ENDEKSLERİ 43 4.2.1 Nominal ve Reel Konut Fiyat Endeksi 44 4.2.2 İller Bazında Reel Konut Fiyat Endeksi 45 4.2.3 Reel Yeni Konutlar Fiyat Endeksi 46 4.2.4 Reel Hedonik Konut Fiyat Endeksi 46 4.2.5 Dolar Olarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi 47 4.2.6 Dolar Olarak Konut Fiyat Endeksi ve BIST-100 Endeksi 48 4.2.7 Reel BIST-100 Endeksiyle Reel Konut Fiyatlarının Karşılaştırılması 49 4.2.8 Nominal ve Reel Kira Endeksi 50 4.3. İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN EKONOMİDE PAYI 51 4.4. KONUT SATIŞ ADETLERİ 52 4.5. KONUT KREDİSİ FAİZLERİ VE İPOTEKLİ SATIŞLAR 54 4.6. BANKACILIK VE KONUT KREDİSİ İSTATİSTİKLERİ 56 4.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANIM İZİN BELGELERİ İSTATİSTİKLERİ 58 4.7. LOKASYONUNA GÖRE ALINABİLECEK KONUT BÜYÜKLÜKLERİ 60 4.8. YABANCILARA KONUT SATIŞLARI 62 4.8. KONUT İNŞAATI MALİYETİ 66 4.9. KONUT FİYATLARININ KİRALARA ORANI 67 4.10. BOŞLUK ORANLARI 70 4.11. KONUT EDİNEBİLİRLİK ENDEKSİ 72 4.12. İNŞAAT GÜVEN ENDEKSİ VE SATIŞ FİYATLARI BEKLENTİSİ ENDEKSLERİ 73 4.13. ENFLASYON VE KONUT FİYAT ENDEKSİNİN BAŞKA ÜLKELERLE KARŞILAŞTIRILMASI 76 4.14. ULUSLARARASI BEKLENTİ ARAŞTIRMASI 80 5. KONUT BALONLARININ TESPİTİ 86 5.1. ADF, SADF VE GSADF TESTLERİ 87 5.2. KULLANILACAK SERİLERİN BETİMSEL İSTATİSTİKLERİ 90 5.3. İSTANBUL KONUT FİYATLARINDA SADF VE GSADF TESTLERİ 91 5.3.1 İstanbul Konut Fiyatlarında SADF Testi 91 5.3.2 İstanbul Konut Fiyatlarında GSADF Testi 92 5.4. TÜRKİYE KONUT FİYATLARINDA SADF VE GSADF TESTLERİ 94 5.4.1 Türkiye Konut Fiyatlarında SADF Testi 94 5.4.1 Türkiye Konut Fiyatlarında GSADF Testi 95 6. SONUÇ 98 EKLER 100 KAYNAKÇA 105 -------------------- Abstract: Housing Bubble means an artifical rise in house prices. Whether there is a housing bubble in Turkey has been debated for a long time. In our study, Turkish housing sector has been examined with figures and graphics. In the application chapter, to determine if there is currently a housing bubble in Turkey or Istanbul, or if there had been housing bubble periods, to date stamp the originations and terminations of those bubbles, Supremum Augmented Dickey-Fuller Test (SADF) and Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller Test (GSADF) has been used. The dataset that is used is 9 years long, starts at the beginning of 2010 and ends at the end of 2018. According to GSADF test, a housing bubble began in Turkey in 2014 and ended at the end of 2016. In Istanbul, a housing bubble began in 2013 and ended in 2017. The housing bubble in Istanbul was bigger. 2018 is identified as a negative bubble period both in Turkey and Istanbul, a sharp decline in real house prices was observed.